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FANGDONG

FANGDONG｜房东俱乐会

撰文：陆离美编：小樱校对：塔夫

去年下半年至今，郑州只要地段好、品质佳、有地铁、有学区的改善盘，即使涨价也供不应求，而一些刚需盘，即便打折促销仍去化艰难。

最新市场统计数据显示，今年前4个月，郑州卖出的商品住宅中，90平以下户型占比已不足25%，平以上户型占比则超过35%。

不管是受疫情激发，还是市场进化趋势已到，如今的郑州房市，改善需求确已成为主流。

只是，想且有能力考虑改善的人，还有很多觉得改善就是换大房，错是没错，但还远远不够。

郑州现在越来越多的楼盘开始以改善自居，但真正做到改善的，又有几个？

1

聚与散

什么是真改善？

不同的人、不同的人生阶段，对自身需求和对改善的认知可能完全不同，介于刚需和豪宅之间的改善，最难做模板化界定。

有些人憧憬的改善，在另一些人看来或许根本不入眼；有些人眼中的刚需，也可能是另一些人的终极改善。

为方便贴标签，市场常用两套简单指标定义改善，一是价格，二是面积。

在郑州，单价2-3万/平或面积在平以上的房子一般就算改善盘了。但这样的界定，只能说明大房子、贵房子更接近改善，却不能真的定义改善。

事实上，买个大房子，最多只达成改善的20%，想实现纯粹的改善，还需要具备以下条件：

居住舒适度改善。产品设计、建筑质量、社区景观、物业服务，做到均好。

生活方式改善。公园、地铁、学校、商场、医院，不仅全，还要优。无需再为工作、子女上学、父母健康支付额外时间成本。

氛围改善。邻居间层次相同，生活方式、认知水平一致，对事业有助力。

圈层改善。好房子不仅自身能增值，还能通过资源占有为家庭打通阶层上升的通道。

在郑州，大部分所谓改善盘，达成生活方式改善就已不错，至于氛围和圈层改善，实现者寥寥无几。

西区的昆仑望岳、金水老城的未来天奕、杨金的香麓湾、白沙的枫桥湾则是其中翘楚，一经面世，就让各自区域内的其他楼盘黯然失色。

随着郑州人的改善需求不断释放，这样的好房子也开始从主城和东区向外延展，最新的一处，出现在航空港区。

2

破与立

成熟的北港竟无改善？

作为国字头、全国唯一的航空港经济综合试验区，经过8年发展，最早起步，城市功能日臻醇熟的北港片区，已是各路房企争相角逐的竞技场。

但以刚需为主、均价不过万的北港片区，一直以来都是一派海晏河清。显然，郑州房市江湖的刀光剑影，并未波及至此。

造城数年，北港目前可开发地块几乎被分食殆尽，却仍没有标杆级作品出现。

大家像标准件一样生产出来，然后贴上不同的商标售卖，价钱差不多，品质差不多，不仅让区域毫无活力，也让购房者无所适从。

目前北港在售楼盘大致分以下几类：

1、边缘区域的纯高层和高低配：无地铁、小户型多、价钱便宜，不买。

2、核心区域的纯高层和高低配：有学校、有地铁、小户型多、价钱适中，地缘刚需可买。

3、核心区域的纯小高层：有学校、有地铁、大小户型都有，价钱最贵，地缘刚需刚改可买。

北港大部分地块容积率不过3.0左右，本是做改善的好机会，但市场对大户型消化能力有限，几乎没人做纯粹大户型产品，致使多数项目都缺乏真正的改善基因。

总有人打破藩篱，破局者，是那个打造了白沙改善标杆星联枫桥湾的星联芒果。

这一次，主角的名字叫星联柒号院。

3

简与繁

星联柒号院如何破局？

改善置业者，不会是第一次买房；人到三、四十的年纪，已有所成。

他们买房已不再只求性价比，而是更在意生活的健康和社交圈的纯粹。

如何帮助他们实现这些需求？

星联柒号院的做法既简单又直指要害，即从一开始就做好圈层过滤。

第一重过滤：主动损容，不做高低配

星联柒号院地块占地为44亩，本身的容积率指标是2.8，这样的地块，顶满容积率做高低配，再拉大面积段，轻松可做出-套房子。

但星联芒果不走常规，主动将容积率降至2.59，规划出10栋13层纯小高层产品，整个小区仅户。更少的户数，带来的是更大的公共空间和更舒适的居间氛围，仅此一项，就已领先片区。

星联柒号院鸟瞰效果图

第二重过滤：只做-平三房四房

星联柒号院只有两类户型，一个是-平的三房，一个是-的四房，均为三开间朝南的大面宽，居住通透、采光更好的同时，也从面积段上让业主圈层的同一性得到了最大保证。是片区内面积段最纯粹的项目。

平户型图

-平户型图

第三重过滤：两梯两户，不做大小配

星联柒号院所有楼栋均为两梯两户配置，户户可实现独立电梯间，其中的专属感和尊崇感，绝非两梯四的高层可比，一梯两户的普通洋房也相形见绌。这项配置，片区唯一。

第四重过滤：三房对三房，四房对四房

小区内部还有过滤。星联柒号院的三房户型都在最北侧的三栋楼，往南两排才是四房，同楼栋同层数相邻户型面积相当，生活习惯的融洽感更强，把圈层纯粹性发挥到了极致，又是片区唯一。

这种程度的圈层过滤，在港区还是首例，之前没人这么做。但市场上没有不代表没需求，改善购房者，一眼就能看出其中的好。

从产品逻辑上保障了圈层的同一性后，还要在一个项目的全生命周期上做到对业主健康的悉心